“為發(fā)展住房租賃市場，允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。”住建部副部長陸克華在5月6日的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，披露“商用房改租賃房”的相關(guān)政策細節(jié)。陸克華表示，對土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣價格按照居民的標準執(zhí)行。

　　扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展

　　如何發(fā)展住房租賃市場？近日國家層面再次作出部署。5月4日，國務(wù)院常務(wù)會議提出發(fā)展住房租賃企業(yè)等多項措施，并首次表示，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

　　在5日的吹風(fēng)會上，陸克華介紹，目前我國住房租賃市場供應(yīng)主體還是以個人為主，占90%以上，而在一些國家的成熟的房地產(chǎn)市場，專業(yè)的租賃企業(yè)提供房源占比約為30%.

　　他介紹，為扶持住房租賃企業(yè)發(fā)展，要完善規(guī)劃建設(shè)和用地政策。合理確定新建租賃住房建設(shè)的規(guī)模，在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排。鼓勵地方政府盤活城區(qū)的存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應(yīng)。允許將商業(yè)用房等按照規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。

　　哪些商業(yè)用房適合改造？

　　“當前因為商業(yè)模式的調(diào)整等因素的影響，一些城市騰退出一些商業(yè)用房，還有一些商業(yè)用房處在閑置或者半閑置狀況，也有一些在建的商業(yè)用房項目預(yù)期的市場前景不好。”陸克華說，特別是這些商業(yè)用房往往位置、配套較好，交通便利，把這些房子改造成租賃住房，能夠滿足租賃住房的需求。

　　他指出，對土地用途調(diào)整為居住用地的商業(yè)用房項目，為了降低租戶的使用成本，用水、用電、用氣的價格按照居民的標準執(zhí)行。各地要根據(jù)實際，研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。

　　新建中小戶型的租賃住房

　　會上提到青年人、新市民租房難的問題，陸克華表示，在一些大城市，特別是租賃的市場供求關(guān)系比較緊張的地方，租房難的問題確實存在。

　　陸克華介紹，為解決這一問題，考慮新建中小戶型為主的租賃住房。要求各地結(jié)合住房供需的狀況，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)的規(guī)模，有序開展租賃住房建設(shè)。既要考慮供應(yīng)的總量和規(guī)模，也要考慮套型結(jié)構(gòu)比例，來更好地滿足租賃的消費需求。

　　另外，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　陸克華表示，住建部要求各地切實加強對這一類行為的監(jiān)管，研究制定將現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件、人均居住面積的標準、單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。

　　“主要不是為了去庫存”

　　住房租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)去庫存的政策之間有什么聯(lián)系嗎？對此，陸克華表示，培育和發(fā)展住房租賃市場是一個制度性的設(shè)計，它跟階段性的去庫存有關(guān)系，但主要不是為了去庫存。

　　“換句話說，北京和上�；�本不存在去庫存的問題，可是特別需要發(fā)展租賃市場。所以主要還是考慮解決城鎮(zhèn)居民，特別是新市民，包括外來務(wù)工人員、新畢業(yè)的大學(xué)生、青年教師與醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員等在大城市就業(yè)時的居住問題�！标懣巳A說，從制度設(shè)計上講，發(fā)展住房租賃市場和去庫存不是一回事。

　　焦點

　　土地性質(zhì)調(diào)整與城市規(guī)劃沖突？

　　按照此次“商改租”新政，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)按照居民標準執(zhí)行。

　　商用房變?yōu)樽赓U房，為什么土地性質(zhì)也要調(diào)整呢？社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強認為，居住用地才能使用民用的水、電、氣，這應(yīng)當是調(diào)整土地用途的考慮因素之一。

　　不過，有學(xué)界、業(yè)界專家擔心，鼓勵“商改租”會影響城市規(guī)劃。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問公司總經(jīng)理趙卓文指出，因為商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，政府從編制區(qū)域規(guī)劃到賣地都是以此為前提的，如果到了后期允許兩者之間有交叉，商業(yè)和居住混合在一起，肯定會影響區(qū)域的規(guī)劃定位和規(guī)劃目標的實現(xiàn)。

　　中山大學(xué)教授、城市規(guī)劃專家袁奇峰指出，土地出讓的前提是依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，而“控規(guī)”規(guī)定了開發(fā)容量、居住人口數(shù)，“潛臺詞”就是，相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施也是規(guī)劃好了的。

　　因此，“商改租”可能面臨的問題是，地區(qū)居住人口增長，對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)的需求增加，但原來的周邊配套設(shè)施不一定跟得上。他認為，少量的“商改租”問題還不大，改建達到一定限值就應(yīng)該重新做評估。

　　鏈接

　　全國將開啟打擊“黑中介”行動

　　昨日國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，陸克華說，目前大家對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和中介人員服務(wù)的質(zhì)量和水平普遍不滿意，自己也經(jīng)常聽到年輕人對中介的一些抱怨。

　　他介紹，北京市在2014年對3萬多名年輕人的住房狀況進行了調(diào)查，其中43.8%的人都表示在租房過程中遇到中介不良行為，甚至黑中介、欺詐中介費等問題。北京市住建委投訴平臺反映出的中介問題包括：隱瞞房屋的真實狀況，發(fā)布虛假的房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以后出租，亂收費，甚至騙取中介費等。

　　此前住建部曾表示從規(guī)范中介機構(gòu)房源信息發(fā)布等7個方面入手加強監(jiān)管。陸克華介紹，目前正在制定具體可操作的措施，相關(guān)文件即將印發(fā)實施。

　　全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項整治行動也即將展開。陸克華說，對于存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)，各地要責(zé)令限期整改，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約的資格；情節(jié)嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規(guī)機構(gòu)，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已率先開展清理整頓工作。

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