蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政或?qū)⒃诮�期出臺(tái)，蘇州也很可能成為第一個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。

　　近日，網(wǎng)上流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》的文件，文件從土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。

　　其中最引人注目的當(dāng)屬針對(duì)非戶籍居民購(gòu)房。文件明確提出：非戶籍居民申請(qǐng)第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉�(gè)重啟限購(gòu)的二線城市，雖然針對(duì)的對(duì)象僅為非戶籍居民的二套房。

　　“除了土拍新規(guī)尚未確認(rèn)，其他基本確認(rèn)了，昨天住建局已經(jīng)召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，口頭傳達(dá)了上述文件內(nèi)容，正式發(fā)布的時(shí)間待定�！碧K州某品牌房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，此次蘇州針對(duì)外地戶籍居民除了限貸，還增加了限購(gòu)，這是比較有亮點(diǎn)的地方�！氨敬蜗拶�(gòu)只針對(duì)外地人，蘇州本地人不限，而且外地人只限第二套，還是兩年中有一年社保即可，所以總體比較溫和，對(duì)市場(chǎng)的影響不大，可能只是心理層面的影響�！�

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，蘇州此類政策，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，也體現(xiàn)了對(duì)于下半年房?jī)r(jià)管控的決心。由于強(qiáng)調(diào)的政策實(shí)施范圍為蘇州市區(qū)，這意味著昆山、太倉(cāng)等下轄縣市并不包括在內(nèi)。

　　高價(jià)地兩個(gè)月內(nèi)付清地款

　　由于此前蘇州已經(jīng)針對(duì)預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸作出了相關(guān)規(guī)定，因此文件在這幾個(gè)方面只是做了重申，新出臺(tái)的規(guī)定除了非戶籍居民的限購(gòu)限貸，還有土地出讓方面的新規(guī)則。文件稱，蘇州將加大土地供應(yīng)，今后3年，市區(qū)每年供地400公頃，其中普通住宅不低于70%，增加單批次供應(yīng)。參與土地競(jìng)拍的房企，保證金由20%調(diào)整為30%以上，首付款由50%調(diào)整為60%以上，3個(gè)月內(nèi)全款付清。同時(shí)，設(shè)定土地出讓市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，2個(gè)月付清全款，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，工程封頂預(yù)售，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%，竣工驗(yàn)收后預(yù)售，超市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)25%，終止網(wǎng)上競(jìng)拍，轉(zhuǎn)“一次性報(bào)價(jià)方式”競(jìng)價(jià)，此環(huán)節(jié)最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)則為競(jìng)得者。公積金貸款政策方面，第二次使用，首付比例由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。

　　蘇州某當(dāng)?shù)胤科筘?fù)責(zé)人也稱，調(diào)控政策原計(jì)劃8月初出臺(tái)，但考慮到要和南京同步，所以就放了一放，“土地競(jìng)拍的新規(guī)會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流成本，使得開(kāi)發(fā)商舉牌會(huì)更謹(jǐn)慎，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合拿地。”

　　在土地競(jìng)價(jià)的規(guī)則制定上，應(yīng)該說(shuō)蘇州頗費(fèi)心思。通過(guò)設(shè)定土地出讓的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，能夠有效抑制高地價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)。當(dāng)然從此類規(guī)則來(lái)看，還是有很多新意的。比如說(shuō)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，那么土地出讓金繳付和工程項(xiàng)目等都有嚴(yán)格規(guī)定，需要2個(gè)月內(nèi)付清全款，而且工程必須以準(zhǔn)現(xiàn)房的模式銷售，這都會(huì)增加房企的資金成本，所以拿地過(guò)程中自然會(huì)有所克制。而超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，那么就需要通過(guò)現(xiàn)房進(jìn)行銷售，這其實(shí)也暗示了現(xiàn)房銷售的模式在蘇州悄然啟動(dòng)。對(duì)于超過(guò)25%的指導(dǎo)價(jià)的土地，后續(xù)定價(jià)規(guī)則不是“價(jià)高者得”，而是最接近報(bào)價(jià)平均價(jià)的價(jià)格成為土地最終價(jià)，這會(huì)使得高價(jià)拍地房企失去拿地資格，最后會(huì)使得土地報(bào)價(jià)更接近房企意愿認(rèn)可的價(jià)格。

　　限購(gòu)相對(duì)寬松

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，在戶籍居民信貸政策方面，對(duì)于蘇州本地購(gòu)房者如果第一次購(gòu)房那么依然是兩成首付，這是非常寬松的政策，也是合理的。對(duì)于有過(guò)一套房但貸款結(jié)清的，可以走三成首付通道。而貸款沒(méi)有還清，那么就需要走45%的首付比例通道。而兩套以上住房且依然有月供的，那么購(gòu)置第三套住房，那就不能動(dòng)用信貸資源，必須全款購(gòu)房。這相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)抑制部分炒房的需求或動(dòng)機(jī)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于非戶籍居民信貸政策，和預(yù)期一樣，此次需要提供納稅或社保證明，這有點(diǎn)類似一線城市的限購(gòu)政策，但相對(duì)寬松，而且此類政策主要針對(duì)二套房的。首套房方面依然是寬松的政策，依然允許購(gòu)房者進(jìn)行購(gòu)房，且不需要社保證明。在金融監(jiān)管力度方面，強(qiáng)化了資金審核和購(gòu)房資格審核的內(nèi)容，此類內(nèi)容一定程度上使得購(gòu)房者后續(xù)的購(gòu)房材料準(zhǔn)備的成本加大，也防范了各類造假資格進(jìn)行購(gòu)房的現(xiàn)象�？傮w上說(shuō)，這會(huì)使得后續(xù)后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)的環(huán)境凈化，防范各類炒房需求大規(guī)模的進(jìn)入。在公積金貸款政策方面，收緊了公積金使用的政策。對(duì)于第二次使用公積金來(lái)購(gòu)房的，首付款和利率都進(jìn)行了上調(diào)，這使得后續(xù)公積金資源能夠?qū)崿F(xiàn)開(kāi)源節(jié)流的使用效率，防范公積金透支等風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期

　　“這個(gè)調(diào)控新政還沒(méi)正式發(fā)布，預(yù)計(jì)會(huì)在本周吧，可能個(gè)別地方會(huì)有修正�！蹦成鲜蟹科筇K州公司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　該負(fù)責(zé)人表示，目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)出政策顯然不合適，從實(shí)際上看，已經(jīng)不需要出了，“從6月份開(kāi)始，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下滑，成交量持續(xù)走低，新開(kāi)的樓盤都是采取低開(kāi)的方式，蘇州市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期了�！�

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月蘇州商品房供應(yīng)面積64.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31.95%，成交面積60萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌17.36%，成交均價(jià)19744元/平方米，環(huán)比下跌4.49%。7月蘇州商品房庫(kù)存量為421.5萬(wàn)平方米，在新老項(xiàng)目集中入市影響下，市場(chǎng)存量開(kāi)始增長(zhǎng)，去化周期回升至5.7個(gè)月。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，此前曾一度領(lǐng)漲的蘇州7月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為0.28%，排名53，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月告別前十。

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